Eigentümer von Immobilien denken oftmals in Quadratmetern: Wie viel Miete lässt sich aus Wohnungen, Büros oder Gewerbeflächen holen? Doch über ihren Köpfen schlummert oft noch eine weitere Einnahmequelle: das Dach. Wer Dachflächen verpachtet, kann zusätzliche, langfristig planbare Erträge erzielen. Gefragt sind die Flächen etwa bei Betreibern von Photovoltaikanlagen (PV) oder Mobilfunkunternehmen, die Standorte für Antennen und Masten benötigen. Aus ungenutzten Quadratmetern kann so ein kleines, lukratives Zusatzgeschäft werden. Auf das Modell setzt nach eigenen Angaben das kommunale Wohnungsunternehmen Münchner Wohnen in der bayerischen Landeshauptstadt mit fast 75.000 Wohnungen. Der Vorsitzende der Geschäftsführung, Jörg Franzen, sagt: „Mit der Verpachtung geeigneter Dachflächen für Photovoltaikanlagen leisten wir einen wichtigen Beitrag zu unserem zentralen Klimaziel: der Reduktion der CO₂-Emissionen in unserem Gebäudebestand.“ Ziel sei es, 100 Prozent der geeigneten Dachflächen mit einer Photovoltaikanlage auszustatten. Im Dachverpachtungsmodell zahlt der Photovoltaikbetreiber eine Pacht im Jahr und für die Spitzenleistung der Anlage (Kilowatt-Peak). Diese Pachtzahlungen nutzt das Wohnungsunternehmen, um die Gebäude so zu gestalten, dass entsprechende Anlagen installiert werden können. Das können Investitionskosten in die Statik oder die Elektroinfrastruktur der Gebäude sein. In fast allen Fällen, in denen eine Liegenschaft mit Photovoltaikanlagen ausgestattet sei, werde den Mietern Mieterstrom zur Verfügung gestellt. Ein Großteil der Anlagen wird von den Stadtwerken München betrieben. Wie gelingt die Verpachtung für eine Photovoltaikanlage? Der Vermögensverwalter MEAG der Versicherungsgruppen Munich Re und Ergo setzt gleichfalls als Investor auf Dachflächen. Deren Immobilienmanagerin Anja Vellen sagt: „Die erste größere Welle im Bereich Photovoltaikanlagen begann vor allem auf Logistik- und Industrieimmobilien.“ In den vergangenen Jahren sei das Interesse deutlich gewachsen, aufgrund steigender Energiepreise, einer besseren Wirtschaftlichkeit besonders beim Immobilienverkauf und zunehmender Nachhaltigkeitsanforderungen. „Diese ESG-bezogenen Ziele umfassen nicht zuletzt den Ausbau erneuerbarer Energien wie PV“, sagt sie. Die Buchstaben ESG stehen für Environmental, Social und Governance (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung). Es ist der Standard für nachhaltiges und verantwortungsvolles Investieren am Finanzmarkt. Photovoltaikprojekte stoßen nach der Erfahrung der Managerin in der Regel auf breite Zustimmung. Im professionellen Dachpachtmodell trägt grundsätzlich der Betreiber die Kosten für Planung, Genehmigungen, Statikprüfung, Bau, Wartung, Versicherung und Rückbau. Beim Eigentümer verbleiben die Risiken der eingeschränkt möglichen Dachsanierung, Koordinationsaufwand und die langfristige Bindung der Fläche. „Die Verpachtung bringt für Unternehmen keinen Ertrag“ Keinen finanziellen Mehrwert sieht hingegen Viktor Grinewitschus, Professor für Energiefragen der Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School in Bochum. Er verweist auf die Pflicht solcher Anlagen in vielen Bundesländern. „Die Verpachtung der Dachflächen bringt regelmäßig für die Unternehmen keinen Ertrag“, sagt er. „Das ist maximal eine Möglichkeit, den behördlichen Auflagen zur Solarpflicht nachzukommen, ohne wirklich Vorteile davon zu haben.“ Eine Schwierigkeit trete auf, wenn Dachflächen saniert werden müssten. Dann müsse die Anlage demontiert werden, was mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden sei. „Umso ungünstiger, wenn die Wohnungsbaugesellschaft sich mit dem Pächter der Dachanlage abstimmen muss.“ Nach Angaben von Benedikt Leidorf vom Immobiliendienstleister Frank Immobilien liegt die Dachpacht bei einer Photovoltaikanlage in der Regel zwischen zwei und sechs Euro je Quadratmeter und Jahr. Entscheidend seien nicht nur Fläche, Ausrichtung, Verschattung und Statik. „Für uns zählt vor allem, wie viel Strom wir im Gebäude tatsächlich absetzen können, also welche Mieterstruktur und Auslastung wir dort haben“, sagt er. „Für viele Eigentümer liegt der größere Vorteil nicht in der Pacht, sondern in der besseren energetischen Qualität und Attraktivität des Gebäudes.“ Beim weiteren Ausbau des Mobilfunknetzes gewinnen Dachflächen zunehmend an Bedeutung. „Durch den Ausbau von 4G und 5G steigt der Bedarf an leistungsfähigen Standorten, insbesondere in dicht besiedelten Gebieten, wo Datenkapazitäten und Netzqualität stetig verbessert werden müssen“, sagt der Geschäftsführer von Eubanet, Axel Pfeffer. Das Unternehmen vermittelt Standorte für Mobilfunkmasten. Wie viel Geld bringt die Dachverpachtung für Mobilfunk? Abstände von 100 bis 150 Metern zwischen den Mobilfunkstationen eines Netzbetreibers in Großstädten seien keine Seltenheit. „Gleichzeitig sind geeignete Neubauflächen knapp, weshalb bestehende Gebäude zunehmend an Bedeutung gewinnen“, sagt Pfeffer. Heute überwiege oftmals das Interesse an einer guten Netzversorgung gegenüber einstigen Vorbehalten. Besonders gefragt seien hohe Gebäude in Städten, Gewerbeimmobilien, Logistikzentren sowie öffentliche Gebäude an strategisch wichtigen Standorten. Gleichzeitig bestehe in vielen ländlichen Regionen Bedarf, Versorgungslücken zu schließen und die Netzqualität entlang von Verkehrswegen weiter zu verbessern. Im Markt bewegen sich die jährlichen Mieten für Dachstandorte für Mobilfunkstationen häufig zwischen etwa 3000 und 7000 Euro, in Einzelfällen auch darüber, berichtet Pfeffer. Landwirtschaftliche Flächen, auf denen kostspielige Funkmasten errichtet werden, liegen laut ihm deutlich darunter, im Mittel zwischen 1200 und 3500 Euro. Die Mieteinnahmen für solche Antennen unterscheiden sich damit deutlich voneinander.